教你卖房二十招让你的房子快出手又有好价钱

发布:华尔街总商会:    2016-07-28 08:54:03
转载自:海外网

         当你因為房贷压力或者是其他原因急著将房子脱手时,该如何让房子以快速而较好的价位卖出呢? 房屋可能是自己最大的资产,因此要处理它是一件很重要的决定。以下是专家所提供的一些要领,帮您快速地找到买主,并以较好的价位卖出。

         1. 弄清楚卖房的动机:卖房子的动机是一个决定性因素,它会影响如何处理整个售屋的过程的每一件事,包括从设订定价格,到愿意花多少时间、费用与工夫去准备卖出房子。举例而言,如果你的目标是希望快速卖出,那就会形成一个尽快卖出的决策。如果期望的是有最大效益,那么这个销售过程就会需要较长时间来进行一些不一样的措施。

2. 不必说出真正的售屋理由:售屋的原因会影响交易谈判,因此不需告知对方真正的售屋原因。如果对方知道你急著搬家,那可能会使你在协商时居於下风,当对方问起售屋的原因,只需要简单的说个理由即可,但不要让人觉得是在敷衍。

3. 订出售价之前先做功课:订出价格买方才能知道他所要支付的极限,作為卖方的你会希望实际售出价格愈接近你所定的价格愈好。但若定的售价太高可能没人会认真考虑,定的太低成交价则可能远低於与你的期望值。

如果你住的是一整排的透天厝或公寓你可以打听一下邻近相同房子的行情,定的售价会比较实在。

如果住的是老住宅,那麼行情就会随著住屋条件与情况而有差异,有时候是没法对比的。这时可寻求房屋仲介来帮忙估价。

如果决定自己定价,最好的方法是参考邻近社区过去六个月内的售价,包括那些正在销售中的个案,潜在买家同样也会以相同模式来评估你的房屋价值。

4. 亲自体验实际买屋的状况:要了解周边的竞争者最好的方法是去参观他们的房屋并打听其行情,注意别人房子的房间配置与屋外设施,房屋状况、外观、停车位地点及其他条件等等。询问台面上售价并打听底价,如果希望快点收出房子就不能把售价订得比周边类似条件的房子高。

5. 税额与交易费用的估价:对於各项税额以及交易过程所需支出的费用必须先进行评估瞭解,这样才能比较精确的设定售价,但是课税额是基於一些政府订的标準或条件,不一定能够反应你的房屋价值。有些状况下的土地增值税是非常可观的(以台湾的状况而言)。

         6. 寻求房地产经纪人的协助:根据美国全国房地产经纪人协会的统计,曾经自行售屋的人之中,有接近三分之二的人不想再这样做,主要原因包括设定售价、市场障碍、责任及时间问题等。当你决定要找房地產经纪人代理售屋时最好多找几家比价,对於报价过低或过高的都要谨慎。

房地产经纪人良莠不齐,一个专业的房地产经纪人瞭解市场并拥有成案资讯、待销案件、行销计划并能提供背景与相关资讯。仔细的评估你所接触的经纪人,检视他们的经验资格、热诚与否及其人格特质,确定你挑选的人是值得信赖并有信心承接你的案子。

如果你决定自己卖房子,你仍然可以与房地产经纪人谈谈,有些房地產经纪人很乐意教你如何做一些书表工作与订契约等,并且可以在你碰到问题时指导你。

7. 让售屋定价保有协商空间:在订立售价时必须保留减价的空间,检视你的优先顺序是要儘可能以最高价售出,还是尽快以最接近市价卖出。

8. 不可忽略房屋的卖相:卖相不是光指房屋的外观,包括房屋的内部,整体观感、天花板、墙壁、地板、厨房、卫浴间、卫浴设备及门窗等是否状况良好,整齐清洁等等,都扮演著是否能让看屋者下决心要买的关键。卖相好的房子能让看屋者產生良好的情绪,心晴愉悦舒坦。

9. 征询别人的诚实建议:完全依赖自己的主观判断可能会造成错误,不要羞於啟齿询问别人的意见。你必须客观瞭解房子的优缺点,可以询问资深的房屋仲介商或是房地產专业代理人,他们会很清楚应该做些甚麼改善才能使你的房子比较容易获得青睞。

10. 修复坏掉的物件:将屋内彻底刷洗乾净、把物品收拾整齐、把不用的东西全部清理掉、将坏掉的橱柜与窗户等修理好、把长壁癌的地方修好,如果能将整个屋内重新粉刷过最好,至少要把墙壁上有污渍的地方用相同色系的涂料补漆。料理台也是很重要的地方,必须彻底清理乾净并修好,并将厨房的墙面清理乾净,女主人对她未来的厨房有没有好感可是很关键的。

         11. 主动告知房屋的优缺点:聪明的卖家会积极主动的告知买家房子的缺点,并且记载在书面上,这样做可以避免日后的纠纷或法律问题并减低责任,让买家清楚知道房子所具有的优点,以提高买方的意愿。

12. 有多位买主也许是件好事:吸引多位买家前来看房子是件好事,有竞争的情况就有机会以较高的价钱卖出。

13. 协商时保持良好情绪:放下对房子的感情与当时的情绪,以一个商业交易的心态与买家谈论交易的事务,才能理智的完成买卖。

14. 了解买家的买屋动机:对买家越瞭解就越能掌握交易谈判的优势,也才能控制交易过程的步骤。买家不外乎希望以最低价格买到最值钱的房子,若能清楚买家的买屋动机可以在谈判时处於优势。例如买主是否要急於搬家,有这样的资讯在价格上较易与对方协商,但是也不要藉此揩对方的油,因為也许对方此时有不得已的苦衷,要以和為贵,在交易过程中如能结下善缘对自己会是一件好事,至少不可因為交易而结怨。

15. 弄清楚对方的盘算:儘可能弄清楚对方付款计划的盘算,付多少现金,想贷款多少,对方的职业与贷款能力,如果对方打算贷款的成数很高,也许必须先向银行进行徵信与询问,以确定对方的财务能力可以贷到那麼多成数的房价,当然这部份必须对方同意与配合才能进行,并且可以寻求土地代书或房地產经纪人的协助。

16. 完成交易前不要签下买新家的合约:在完成旧家出售的完整手续之前,不要急於签下买新家的合约,不然就有可能因急於求售使自己处於不利的地位。

17. 还未卖出就先搬出会使你处于劣势:有些事例证明,无人居住的空房子可能比较难卖出,因為空房子显得空盪缺少人气的热络感,比较没有吸引力,并且买主会推测你有另一间房子,可能你会急於出售旧房子。

18. 不要设最后期限:这会為自己增加压力,且在谈判时会是一个严重的弱点。

19. 别因买方出价过低而懊恼:买方一开始出很低的价钱是很正常的,应客观的评估对方的出价,让对方瞭解你设定的售价不是随便喊的,而是经过仔细的调查与评估各项条件后才订出的,让对方清楚你的房屋有那些优势条件。出价过低的买主不一定没希望,可以尝试与对方谈谈看是否愿意出个认真的价格,所谓嫌货人就是识货人,也许它只是要先试探你的底限。

20. 签定契约:為避免麻烦必须要确认契约的每一条款,价钱及责任要明确记载在契约中,契约内容要包含双方当事人资料、房地產位址、交易价格、押金、贷款核准日、交屋日期与地点、契约形式、后续必须完成的事项及其时限、房屋内外的任合附加物与设施等之归属权是否包含在内,都需写入契约。

此外,契约签订后最好不要答应买主所提出的额外要求,例如买主要求提早搬入就不应答应,交易未完全完成之前不宜冒任何风险,以免交易中途发生破裂。

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